Restaureren, renoveren of vervangen van woningen en gebouwen met een bijzondere functie

De opgave
De kern van Emmeloord is ontworpen als samenhangend plan. Zowel het centrum als de schil rond het centrum van Emmeloord vragen speciale aandacht.

Het centrumplan voor De Deel geeft ruimte voor meer detailhandel, wonen, cultuur, recreatie, een nieuw busstation en een plein voor evenementen. Na ontwikkeling kan het gebied een betere ontmoetingsplaats en entree vormen voor het centrum van Emmeloord. Maar ook op andere plaatsen in het oorspronkelijke plan zijn er ontwikkelingen.

In de schil rondom het centrum liggen prachtige woongebieden met een rustig, stedelijk en authentiek karakter zoals de Boslaan, de Koningin Julianastraat en Plein Almere. Maar juist in deze schil vinden we ook plekken die dreigen af te glijden, en dat straalt negatief uit op het centrum. Het betreft de oudste bestaande woonbuurten. Deze plekken bieden een mooie kans om de woonkwaliteit in Emmeloord te verbeteren met behoud van de kernkwaliteiten van het oorspronkelijke plan. Ook hebben plekken een andere betekenis gekregen, door stadsuitbreidingen of wijzigingen, bijvoorbeeld de aanleg van de snelweg. Bovendien zijn er wijzigingen in onder andere de bevolkingsopbouw en woonwensen. Dit brengt nieuwe stedelijke eigenschappen met zich mee, waar planvorming voor de toekomst rekening mee dient te houden.
Omdat de kern van Emmeloord één van de ‘visitekaartjes’ van de Noordoostpolder is, stellen gemeente en Mercatus hoge eisen aan de uitstraling in dit gebied. Gemeente Noordoostpolder heeft daarom in haar recent opgestelde woonvisie (2013) het centrum van Emmeloord en ook de schil eromheen aangeduid als gebied dat speciale aandacht behoeft. De bouwtechnische staat van de woningen en de gebouwen met bijzondere functies, de typologische eenzijdigheid van de woningen en de functionele bruikbaarheid geven aanleiding om dit gebied toekomstbestendig te maken. Op een aantal beeldbepalende plekken is er een mogelijke noodzaak voor vernieuwing. Het gaat onder meer om de Balkan, de Golfslag, de Ingenieursbuurt, de Bouwerskamp en de Botenbuurt (ook wel bekend als de Schepenbuurt). Mercatus en gemeente gaan samen een stadsvernieuwingsplan opstellen voor de centrumschil, gevolgd door ontwikkelplannen per locatie.

De kern van Emmeloord heeft de samenhang en kwaliteiten uit het oorspronkelijk ontwerp grotendeels behouden. Deze kwaliteiten geven de stad haar eigen identiteit. Bij de aanpak van de verschillende plekken, is deze unieke identiteit van Emmeloord het uitgangspunt.

De vraag is:
Hoe kan het restaureren, renoveren en vervangen van woningen en gebouwen met een bijzondere functie in de kern plaatsvinden zonder de bestaande identiteit en kwaliteiten aan te tasten?

 

Randvoorwaarden

Cultuurhistorische onderbouwing en analyse bestaande situatie
Maak bij de aanpak van een gebied in het centrum of de centrumschil een analyse van het oorspronkelijk plan voor het gebied, bepaal in hoeverre het gebied nog overeenkomt met het oorspronkelijke plan, in hoeverre ze nieuw ‘DNA’ heeft ontwikkeld, of ‘DNA’ heeft verloren.  Waardeer de kenmerken en bepaal welke elementen essentieel zijn voor de identiteit van Emmeloord. Maak  duidelijke keuzes  over de omgang met deze kenmerken. Ook als deze in de loop van de jaren zijn verdwenen of verschraald:

  • Respecteer, verbeter of versterk
    • de hoofdstructuur van de bebouwing en de openbare ruimte.
    •  het groen-DNA.
    • de ‘kleur’ van het gebied.
  • Beschouw het groen, het stedenbouwkundig ontwerp en de  architectuur als een samenhangend geheel.
  • Onderken de hiërarchie in het oorspronkelijke plan.

Stad van de toekomst
Emmeloord heeft zich ontwikkeld tot een grotere stad dan gepland. Maak heldere keuzes over de omgang met de nieuwe stedelijke karakteristiek, draag zorg dat nieuwe ontwikkelingen aansluiten bij het DNA van Emmeloord:

  • Kies en onderbouw waar
    • de hoofdstructuur van de bebouwing en de openbare ruimte moet worden vernieuwd.
    • het groen-DNA moet worden vernieuwd.
    • de ‘kleur’ van het gebied moet worden vernieuwd.
  • Geef aan hoe de nieuwe ingrepen aansluiten op het DNA van Emmeloord.

Oplossingsrichtingen

1. Bepaal de hoofdstructuur van de infrastructuur, bebouwing en openbare ruimte

Denk aan:

  • Voorkanten naar de vaarten, voorkanten naar de openbare ruimte.
  • Woonblokken noord-zuid, centrumgebied (winkels en voorzieningen) oost-west.
  • Lange lijnen.
  • De nadrukkelijk ontworpen entrees van de stad.
  • De routing door de stad.
  • Zichtlijnen op markante gebouwen.
  • Bijzondere plaatsing van belangrijke (openbare) gebouwen.
  • De rijke architectuur van openbare gebouwen en de bescheiden architectuur van woningen.
  • De toepassing van een over het algemeen meer traditionele architectuur.
  • De toepassing van een meer functionalistische architectuur voor bijvoorbeeld scholen, clusters in het groen en voor markante gebouwen bij de entrees.  
  • Bijzondere hoeken.  

2. Bepaal het groen-DNA

Denk aan:

  • De groene mantel rond de stad.
  • Groene poldervaarten met brede groene oevers.
  • De singelgracht.
  • Groene polderlanen.
  • Groene poldersingels.
  • Groene stads-, wijk-, buurt en brugbrinken.
  • Groene clusters met bijzondere gebouwen of bebouwing met maatschappelijke functie geclusterd in het groen.
  • Het Emmelerbos, met een belangrijke functie als uitloop- en recreatiegebied voor de hele stad Emmeloord.
  • De parken.
  • Groene stadspoorten
  • Groene polderstraten.
  • De groene poldertuin.
  • De hoven en de groene achterpaden.

3. Bepaal de ‘kleur’ van het gebied
De kleurbepaling van een stadsdeel of wijk is van belang bij het omschrijven van beeldrichtlijnen. Voor een ‘rood’ gebied bijvoorbeeld gelden onderstaande beeldrichtlijnen. Zo zal je voor elke kleur wijk of buurt andere beeldrichtlijnen moeten opstellen.

•    Plaatsing
De plaatsing van gebouwen is in de rooilijn en wordt bepaald door de stedelijke ruimte. De bebouwing is zo ruimtevormend. In de kern van Emmeloord is de bebouwing uitgevoerd in bouwstroken, de vrijstaande gebouwen zijn geplaatst in de rooilijn en met naar verhouding kleine tussenruimten. Hoeken worden vaak benadrukt. Er is sprake van een functionele hiërarchie. Bijzondere gebouwen en functies hebben meestal een prominente, maar niet monumentale plaatsing.

•    Massawerking
De woningen hebben een traditionele en eenvoudige massaopbouw met rechthoekige onderbouw en een pannenkap, meestal uitgevoerd als zadeldak. Het gootdetail is ambachtelijk; de goot werkt als een duidelijk element tussen de gevel en de kap. Er is een sterke hiërarchie. De afzonderlijke woningen zijn vaak afleesbaar door de nadruk op voordeuren, dakkapellen en de toepassing van schoorstenen, die soms vanwege het beeld zelfs loos zijn.

•    Gevels
De gevelindeling is traditioneel en passend bij gemetselde wanden; er zijn smalle hogere kozijnen, die verdiept in het metselwerk zijn gedetailleerd. Er zijn grote vensters ter plaatse van de woonkamer. Ook zijn er bijzondere
details ter plaatse van de voordeur. De gevelopeningen vertellen iets over de achterliggende functies en meestal weinig over de constructieve opzet. Metselwerkconstructies worden soms als ornament toegepast. De verschillende functies van de gevel worden meestal in een enkel materiaal en in een harde lijn bij elkaar gevonden.

•    Materialisering
Er worden traditionele, Hollandse materialen toegepast, zoals gemetselde gevels, daken bedekt met gebakken OVH-pannen (Opnieuw Verbeterde Hollandse pannen), houten kozijnen en getimmerde houten goten. Rond de voordeuren van woningen is er vaak afwijkend metselwerk of stucwerk.

•    Detaillering
Het beeld en de uitvoering bepalen de detaillering: ambachtelijke details, getimmerde goten met klossen, bijzondere details in metselwerk of afwijkend materiaal ter plaatse van voordeuren en schoorstenen.

•    Kleurgebruik
Gevels zijn meestal uitgevoerd in rode steen en pannendaken zijn meestal voorzien van natuurrode gebakken pannen, incidenteel donkergrijs. Het houtwerk is meestal wit, met uitzondering van de draaiende delen: die zijn vaak uitgevoerd in traditioneel groen of blauw.

4. Bepaal hoe de nieuwe ingrepen aansluiten op het DNA van Emmeloord en welke potenties er zijn.

  • Bepaal op welke wijze en in welke mate
    • de nieuwe ingrepen aansluiten op de hoofdstructuur van de infrastructuur, bebouwing en openbare ruimte.    
    • de nieuwe ingrepen aansluiten op het groen-DNA.
    • de nieuwe ingrepen aansluiten op de ‘kleur’ van het gebied.
    • de nieuwe ingrepen de hoofdstructuur van de infrastructuur, bebouwing en openbare ruimte versterken.
    • de nieuwe ingrepen het groen-DNA versterken.
    • de nieuwe ingrepen de ‘kleur’ van het gebied versterken.

       

  • Bepaal waar en beoordeel in welke mate
    • de hoofdstructuur van de bebouwing en de openbare ruimte wordt vernieuwd.
    • het groen-DNA wordt vernieuwd.
    • de ‘kleur’ van het gebied wordt vernieuwd.

Voorbeeld

Voorbeeld de Botenbuurt

Opgave: Versterking van kernkwaliteiten van de stad door de herstructurering van de Botenbuurt

De vraag is:
Hoe kan bij herstructurering van de Botenbuurt worden ingespeeld op de veranderde betekenis van de buurt in de stad, nieuwe kwaliteiten worden toegevoegd en tegelijk bestaande kwaliteiten worden gehandhaafd?

Randvoorwaarden

1. Cultuurhistorische onderbouwing en analyse huidige situatie:

  • Stedenbouwkundige structuur goedgekeurde plan
    De stedenbouwkundige structuur van de Botenbuurt kent in het goedgekeurde plan twee hoofdrichtingen. De noordelijke flank kent een oost-west richting. Deze richting maakt haar onderdeel van het centrumgebied en begeleidt de singelgracht. De zuidflank bestaat uit verkavelingsblokken die -behalve het meest zuidwestelijke blok- allemaal noord-zuid zijn gericht. De zuidoost hoek van de Botenbuurt is een verbijzondering in de verkaveling, die recht doet aan de ontmoeting van de Lemstervaart en de Zwolsevaart en tegelijk de zuidelijke beëindiging vormt van de Bossulaan. Er staan al enkele verbijzonderingen van blokhoeken op de kaart, om de straten een eigen karakter te geven.

    NLS-0 NOE schepenbuurt 1947
    Uitsnede goedgekeurde plan 1947-1948 (bron: NLE)

 

    • Huidige stedenbouwkundige structuur
      De Botenbuurt bestaat -zoals gepland- uit lange verkavelingsblokken. De Bossulaan is nog altijd een belangrijke as in het gebied. Ten westen van de Bossulaan zijn de verkavelingsblokken gegroepeerd rond een grote groene buurtbrink, die is ontstaan door de sloop van een school. Naast de verkavelingsblokken langs de singelgracht zijn nu ook de verkavelingsblokken langs de Zwolsevaart oost-west georiënteerd. Het gebied ten oosten van de Bossulaan heeft een lossere structuur, vooral langs de oevers van de vaarten en singelgracht. Dit maakt het contact met het water groter en geeft het gebied een parkachtige sfeer. Het nieuwe hofje aan de Bossulaan sluit niet aan op de oorspronkelijke en huidige verkavelingsstructuur, noch op het DNA van Emmeloord. De platte daken, gevels en kleurstelling zijn gebiedsvreemd. De Bossulaan, een belangrijke as, die de buurt in twee delen deelt en verbindt met het Smedingplein, ontbeert bijbehorende bomenlaan.

      De betekenis van dit deel van de stad is in de loop der jaren veranderd. Door de aanleg van de Zuidert en de A6 is de betekenis als stadsfront aan de polder drastisch afgenomen.

4 NOE botenbuurt google earth groene oever Urkervaart 2 Zwolsevaart
Luchtfoto bestaande situatie Groene oever Urkervaart Zwolse Vaart
  • Groen-DNA goedgekeurde plan
    In de plattegrond van het goedgekeurde plan valt op dat de oevers van de Zwolsevaart zijn voorzien van laanbeplanting en dus werden opgevat als parkachtige oevers. De Bossulaan is een belangrijke groene as (groene polderlaan), die de verbinding legt tussen de Botenbuurt en het Smedingplein. De Botterstraat is een groene polderstraat, die de overgang in verkavelingsrichting benadrukt.
  • Huidige Groen-DNA
    De bij toeval ontstane buurtbrink geeft veel kwaliteit. De woningen staan hier, mede door kleine of ontbrekende voortuinen- enigszins verloren aan. In de noordelijke verkavelingsblokken (oost-west georiënteerde blokken tussen singelgracht en buurtbrink) is een gemeenschappelijke hof opgenomen, toegankelijk voor de bewoners.
    In deze blokken zijn ook noord-zuid gerichte kavels opgenomen. De noord-zuid gerichte verkavelingsblokken hebben diepe tuinen, met een evenwichtige bezonning. De voortuinen zijn, afhankelijk van de breedte van de straat en de bezonning diep of ondiep. Dit geeft variatie aan het straatbeeld. In de lange straten is er een lichte hoekverdraaiing opgenomen in de blokken, of heeft de laatste kavel een brede zijtuin om ruimte te maken voor bomen. Dit ter beëindiging van het straatbeeld en om de variatie per straat te versterken. Dit geeft elke straat een eigen karakter en prettige beslotenheid.

    Aan drie zijden wordt de Botenbuurt omsloten door water. Alle oevers zijn royaal van maat, openbaar en groen. Ze zijn karakteristiek voor Emmeloord. De oevers langs de Zwolsevaart hebben belevings- en gebruikswaarde op stads-niveau. Hier zijn de aanlegplaatsen voor passanten. Van de hier gelegen detailhandel wordt gebruik gemaakt door de gehele stad. Langs de Lemstervaart zijn de groene oevers royaal en hebben een luwer karakter. Ze bieden zicht op de oostelijke stadspoort en een glimp van het polderlandschap. Daarnaast is er de singelgracht aan de noordzijde van de Botenbuurt. De oevers van de Lemstervaart en de singelgracht doen mee in het decor van de oostelijke stadspoort en dragen bij aan de identiteit van Emmeloord als ontworpen Hollandse waterstad.

De kleur in het goedgekeurde plan
Het oorspronkelijke plan gaat uit van min of meer gesloten bouwblokken, die de openbare ruimte bepalen, in lijn met de opvattingen van de Delftse School. Ook lijken enkele hoeken van de bouwblokken al een verbijzondering te hebben, maar van een zeer sterke hiërarchie in dit deel van het oorspronkelijke plan is geen sprake. In het oorspronkelijke plan is in het westelijke deel en ten westen van de Cornelis Dirkszstraat een ‘cluster in het groen’, met vrijstaande bebouwing in een groene omgeving. Dit sluit meer aan op de modernistische stedenbouw. Al met al heeft de Botenbuurt in goedgekeurde plan in meer of mindere mate een groot aantal kenmerken van de Delftse School. Daarmee is de kleur van deze buurt ‘rood’.
 
De huidige kleur van de Botenbuurt
In het westelijke deel van de wijk, gelegen tussen de Cornelis Dirkszstraat en de Bossulaan, bepaalt de buurtbrink in het binnengebied de woon-kwaliteit en de identiteit van de buurt. Aan de zuidzijde staan portiekflats aan de Zuiderkade met zicht op de Zwolsevaart.

Ten oosten van de Bossulaan is het beeld diverser, met verschillende woningtypes en een minder eenduidig bebouwingsbeeld. Aan de oostzijde is de oever aan de Lemstervaart enkel toegankelijk over een wandelpad. Er is hier geen sprake van een front naar het water.

1 Botterstraat 1 Schoenerstraat
Botterstraat Schoenerstraat
2 Zuiderkade 2 Schouwstraat
Zuiderkade Schouwstraat

 

Aan de noordzijde van de Botenbuurt, aan de Schokkerwal, verandert ter hoogte van de Bossulaan het profiel. Aan de westzijde zijn de gevelwanden gesloten. Aan de oostzijde staan drie appartementengebouwen in het groen. Ten noorden van deze appartementengebouwen, aan de overzijde van de singelgracht staat het modernistische gebouw ‘de Golfslag’. Samen bepalen deze karakteristieke gebouwen in het groen het beeld van de oostelijke stadspoort van Emmeloord. Aan de Zwolse Vaart verandert het profiel eveneens ter hoogte van de Bossulaan; hier staan drie blokken met portiekflats haaks op de oever. Zo krijgt de kop van de Schepenbuurt een eigen karakter. Ten opzichte van het oorspronkelijke plan is in het westelijke deel een verschil te onderkennen: de huidige open buurtbrink was nog niet in het plan opgenomen en ten westen van de Cornelis Dirkszstraat was er een ‘cluster in het groen’. Hier waren autonome gebouwen in het groen gedacht. Deze groene ruimte stond in contact met de Zwolse Vaart. Nu is er hier een wandvormend wooncomplex. Inmiddels is de bebouwing op de buurtbrink (als bij een ‘cluster in het groen’) verdwenen. Aan de oostzijde van de Bossulaan zijn de verschillen groter. Hier is de structuur meer open geworden, met bebouwing in stroken of incidenteel blokken in een groene ruimte. De recente nieuwbouw aan de Bossulaan sluit ook in architectuur niet aan op de oorspronkelijke bebouwing. Daarmee is de kleur van de buurt als geheel van ‘rood’ naar ‘lichtrood’ veranderd.  

 1 Barkstraat  2 Zuiderkade
Barkstraat Zuiderkade

 

2. Potentie voor Emmeloord in de toekomst

De ligging aan de Zwolse Vaart en Lemstervaart is nog altijd aantrekkelijk en geeft de Botenbuurt potentie om uit te groeien tot beeldbepalend waterfront voor Emmeloord. Dit biedt bijzondere kansen voor de herstructurering van de wijk. Van groot belang is daarbij om de oevers openbaar te houden en -karakteristiek voor Emmeloord- groen, met luwe taluds en ruim van maat, zodat het water optimaal zichtbaar en beleefbaar is en blijft. Wandelroutes langs de vaarten en oevers, maken lange wandelingen langs de vaarten mogelijk, waardoor de stad aan het water voor iedereen betekenis kan krijgen.

Belangrijke randvoorwaarden voor de mogelijke planvorming zijn:
Bij de mogelijke herstructurering van de Botenbuurt vormen de cultuurhistorische analyse van het DNA in het oorspronkelijke plan en de huidige situatie essentiële ruimtelijke hoofduitgangspunten. Daarnaast is de toekomstige potentie voor het DNA van Emmeloord van belang voor de ruimtelijke aanpak. Natuurlijk vormen de gemeentelijke Woonvisie en het voorraadbeleid van Mercatus de beleidsmatige en programmatische kaders. De belangrijkste uitgangspunten voor het DNA van Emmeloord :

  1. De stedenbouwkundige hoofdstructuur bestaande uit oost-west gerichte verkavelingsblokken langs het water en noord-zuid gerichte verkavelingsblokken in het middendeel van de buurt. De Bossulaan als te versterken belangrijke groene as (groene polderlaan).
  2. Ontwikkeling (op termijn) van de Zuiderkade tot waterfront van Emmeloord.
  3. Contact met / zichtbaarheid van het water vanuit de buurt.
  4. Behoud en versterking van de groene, openbare en royale oevers.
  5. Behoud en versterking van de oevers en bebouwing langs de Lemstervaart en singelgracht als onderdeel van de oostelijke stadspoort.
  6. Versterken groene polderlaan Bossulaan.
  7. Versterken groene polderstraten, onder andere door het terugbrengen van bomen, groene tuinen, groene hoeken en variatie per straat.
  8. Langs de oevers is het mogelijk om bebouwing van grotere maat en schaal toe te passen, mits op passende afstand van het water (grotere gebouwen op grotere afstand).
  9. Op de kop (ten oosten van de Bossulaan) kunnen de bestaande of nieuwe solitaire gebouwen in het groen bijdragen aan het versterken van de karakteristiek.
  10. Daar waar mogelijk het versterken van de waterstructuur en gebruiks- en belevingskwaliteit van het water.

Oplossingsrichtingen
In een aantal kaarten op de volgende pagina’s zijn verschillende kansen en beperkingen getekend, die een rol spelen bij de planvorming.

opgaven5 opgaven2
De huidige situatie: de grondgebonden woningen zijn aangegeven in oranje, de gestapelde in rood De huidige situatie: in blauw is het wegenverloop aangegeven. Met de lijndikte is het belang van de afzonderlijke wegen aangegeven. Hoe dikker de lijn, hoe belangrijker de weg. Te zien is dat de wegen doodlopen bij de oostelijke oever

opgaven3 opgaven4
De huidige situatie: in geel is de oriëntatie van de
verschillende bouwblokken aangegeven: voor
grondgebonden woningen is dat de voordeurzijde,
voor de appartementen de woonzijde. In beide
gevallen is dit de zijde van het uitzicht
De huidige situatie: in rode lijnen zijn de belangrijkste wanden aangegeven. De zonering van oost naar west:
– In blauw is de oostelijke kop van de Botenbuurt aangegeven, met aan de noord- en zuidzijde lossere vrijstaande bebouwing.
– In lichtgroen is het westelijk deel van de Botenbuurt, met de buurtbrink in het midden. Aan de noordzijde is de bebouwing aan de Schokkerwal in groen aangegeven, aan de zuidzijde de Zuiderkade aan de Zwolsevaart in lichtblauw

De oever van de Lemstervaart is potentieel een nieuw stadsfront vanaf de snelweg, het water en vanaf de Marknesserweg, maar heeft momenteel het karakter van een achterzijde. Bovendien zijn de oevers hier niet optimaal toegankelijk. Door de oever volwaardig toegankelijk te maken wordt het openbare karakter versterkt en wordt dit een plek met betekenis voor de hele stad.

Het westelijk deel van de Botenbuurt heeft een helder en robuust stratenplan, met de buurtbrink als kwalitatief middelpunt. Een grondige verandering van het stratenplan is daarom niet nodig. Mogelijke vervangende nieuwbouw kan dan ook prima geplaatst worden in of rond de bestaande rooilijnen. Wel kan de brink worden versterkt met groene voortuinen en passende openbare functies, bijvoorbeeld sportvoorzieningen. Aan de Zuiderkade kan gekozen worden voor appartementen, maar ook grondgebonden woningen, samen een stevige wand vormend aan de Zwolsevaart, zijn hier denkbaar. De betekenis als stadsfront aan de polder is hier immers verdwenen door de aanleg van de wijk de
Zuidert. Maar het is wel een waterfront gezien vanaf de openbare oevers van de vaart en vanaf de zuidelijke stadspoort ter hoogte van de Nagelerbrug. Dit kan worden versterkt door het toevoegen van watergebonden verblijfs- en belevingswaarden, zoals een boulevard, ruimte voor terrasjes, aanvullende aantrekkelijke aanlegsteigers, bankjes enz.

Het oostelijke deel van de Botenbuurt wordt de ‘kop van de Botenbuurt’ door het openbaar maken van de oever. Stevige nieuwbouw georiënteerd op het water kan deze plek werkelijk tot nieuw stadsfront maken, wellicht zelfs goed zichtbaar vanaf de snelweg. De kwaliteit van de plek kan worden versterkt door de bebouwing meer afstand te geven van het water en hier bijvoorbeeld aanlegplaatsen te maken voor bewoners. Het karakter van dit deel van de stad wordt benadrukt doordat er overal zicht is op het omringende water en landschap. Aan de noord-zijde, aan de Barkstraat, zouden de bestaande appartemententorens kunnen worden opgeknapt of bijvoorbeeld nieuwe torentjes kunnen worden gebouwd met appartementen, die samen met de Golfslag de entree van de stad markeren.

Aan de zuidzijde, aan de Zwolsevaart, zijn verschillende varianten getekend. Hier zouden vergelijkbare torentjes (model 1) met appartementen kunnen komen, hoewel symmetrie meer gelijkwaardigheid van de noord- en zuidzijde suggereert dan aanwezig is door de ligging tussen Zwolsevaart en het centrumgebied.

Gesloten bouwblokken (model 2) laten slechts ruimte voor een openbare kade, maar zorgen wel voor een stedelijk beeld en verdichting.

schepen1 schepen2 schepen3 
Model 1 Model 2 Model 3
schepen4  schepen5  schepen6 
Model 4 Model 5 Model 6

 

Een stevig maar minder diep appartementenblok aan de Zwolsevaart (model 3) laat meer ruimte aan de oever. Een poort in het blok zorgt voor contact vanuit de buurt met het water en toegang tot een aantrekkelijke openbare ruimte.

Een opzet met kleinere bouwblokken (model 4)
geeft veel contact vanuit de straten met de polder en het water. Een specifieke oplossing ter plaatse van de aansluiting van de Lemstervaart op de Zwolsevaart zorgt voor een continue oever.

Het binnenbrengen van water (model 5) biedt een versterking van de kwaliteit van de kop, weliswaar tegenover meer kosten. Een steviger bebouwing met meer kwaliteit kan opwegen tegen deze extra kosten.

Tegenover deze opzet met een gedeeltelijke verdichting staat de opzet waarbij juist ruimte (tijdelijk?) onbebouwd wordt gelaten (model 6). Hierdoor ontstaat er ter plaatse van de aansluiting van de Lemstervaart op de Zwolsevaart
een continue oever en samen met een goede inrichting een plezierige verblijfsplek. Wanneer het niet een tijdelijke situatie betreft zal er gezocht moeten worden naar een optimale verhouding tussen de bebouwingsmogelijkheden
en de maatvoering van de openbare oever.

schepen1-3  schepen2-3  schepen3-3 
Oplossingsrichtingen: model 1.
Urban villa’s (appartementenblokjes) in een groene oeverzone aan de zuid- en noordzijde, gesloten bouwblokken in het middengebied.
Aan de oostzijde een openbare oever
Oplossingsrichtingen: model 2.
Urban villa’s (appartementenblokjes) in een groene oeverzone aan de noordzijde, gesloten bouwblokken in het middengebied en aan de oost- en zuidzijde. Aan de oostzijde een openbare oever en aan de zuidzijde een ondiepe openbare kade
Oplossingsrichtingen: model 3.
Urban villa’s (appartementenblokjes) in een groene oeverzone aan de noordzijde, gesloten bouwblokken in het middengebied en aan de oostzijde. Aan de zuidzijde een appartementen-strook met poort. Aan de oost- en zuidzijde openbare oevers

schepen4-3  schepen5-3  schepen6-3 
Oplossingsrichtingen: model 4.
Urban villa’s (appartementenblokjes) in een groene oeverzone aan de noordzijde, gesloten bouwblokken in het middengebied en aan de oost- en zuidzijde. Door het maken van kleinere bouwblokken aan de randen is de transparantie en daarmee het contact met de vaarten vanuit het binnen gebied groter. Aan de oostzijde een openbare oever en aan de zuidzijde een ondiepe openbare kade.
Oplossingsrichtingen: model 5.
Urban villa’s (appartementenblokjes) in een groene oeverzone aan de noordzijde, gesloten bouwblokken in het middengebied en aan de oost- en zuidzijde. Aan de oostzijde een binnenhaventje en een openbare oever.
Aan de zuidzijde een ondiepe openbare kade.
Oplossingsrichtingen: model 6.
Urban villa’s (appartementenblokjes) in een groene oeverzone aan de noordzijde, gesloten bouwblokken in het middengebied. Aan de zuidzijde een appartementenstrook. Aan de oost- en zuidzijde openbare oevers, de oostelijke is zeer ruim.